开发商承诺免物业费是否有效

基本案情:   2014年5月1日,王某与某房产开发商签订了购房合同书,购买某花园小区的四套房屋。王某自2014年5月1日至2016年5月1日期间,只交纳一套房屋的物业费,而没有交纳另外三套房屋的物业费。故此物业公司以王某欠付物业费为由将王某起诉至法院。王某则辩称,自己购买的四套房屋,一套用于自家居住,另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园,当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋,且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”,自己才会决定购买这三套房屋,否则,自己不会购买。由此王某拒绝交纳另外三套房屋的物业费。 法院判决:   法院审理认为小区业主委员会代表小区全体业主与原告物业公司签订的《物业管理服务合同》,系双方自愿,且不违反法律规定,该《物业管理服务合同》合法有效,应受法律保护。在原告为被告住宅小区提供了物业服务的情况下,被告理应按约交纳物业费。房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格,是两个不同的法律关系主体。在未获得物业公司授权委托的情形下,房产开发公司无权擅自处分物业公司权利,无权在《购房合同书》附件中就物业费收取事项对被告做出承诺,减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围,可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为,根据合同法的规定,无权代理行为在未经被代理人追认的情形下,对被代理人不发生法律效力。事实上,对于房产开发公司为获取自身利益所做出的越权承诺,如果物业公司需要无条件执行的话,对物业公司而言显失公平。因此,《购房合同书》附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力,被告不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。被告如果认为自己因为物业公司不履行该承诺而遭受较大经济损失的,可以另行向房产开发公司主张权利。 律师建议:   房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格,是两个不同的法律关系主体。王某与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系,而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系,这是两个完全不同的民事法律关系。根据合同相对性原则以及《合同法》有关无权代理的规定,无权代理行为在未经被代理人追认的情形下,对被代理人不发生法律效力。   在房屋销售中,房产开发商在售房时为了打动购房者,往往会大力宣传楼盘优势,虚假或违法宣传的现象屡见不鲜:有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺,如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利;有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后,对售楼时的承诺往往置之不理,使业主遭受损失。因此,消费者在购房时需要时刻注意,避免落入开发商虚假宣传的陷阱。文|吴旭辉

查看详情

离职协议中的补偿金低于法定标准,员工...

  在企业日常用工过程中,员工离职时,往往会签一个离职协议,很多情况下,离职协议中约定的经济补偿金可能会低于法定的补偿标准,但员工一开始是接受的,在拿到钱后又反悔告公司少给了钱。   发生这样的争议,法院会怎么判呢?   关于离职协议的效力,最高法院在劳动争议司法解释三中是这样规定的:“劳动者与用人单位就解除或者终止劳动合同办理相关手续、支付工资报酬、加班费、经济补偿或者赔偿金等达成的协议,不违反法律、行政法规的强制性规定,且不存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形的,应当认定有效。前款协议存在重大误解或者显失公平情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。   实务中,劳动者在签完离职协议后再主张公司有欺诈、胁迫或者乘人之危等情形,法院基本上不支持,因为这个不容易举证。   如果给的钱少了,是不是会认定为显失公平呢?在目前的判例来看,认定显失公平的案件也极为少见,绝大多数情况下,离职协议都会认定为有效。   我们来看一个钱给少了,但法院不认为是显失公平的案例。   法院认为,本案诉争焦点为:李某与塑料科技公司解除劳动关系签订的协议书及付款协议是否有效。   根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第十条,“劳动者与用人单位就解除或者终止劳动合同办理相关手续、支付工资报酬、加班费、经济补偿或者赔偿金等达成的协议,不违反法律、行政法规的强制性规定,且不存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形的,应当认定有效。前款协议存在重大误解或者显失公平情形,当事人请求撤销的,人民法院应予支持。”   李某与塑料科技公司就解除双方之间的劳动关系签订协议书及付款协议,李某在诉讼过程中未能提交证据双方签订协议过程中存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形,双方之间的协议应当认定为有效。   李某主张协议存在重大误解或者显失公平情形。本院认为,李某作为具有完全民事行为能力的成年人其应当清楚自己所签解除劳动关系协议的内容,事实上双方在签署协议后亦已依约履行了协议,李某领取塑料科技公司给付的1********元现金后办理了失业手续,开始享受失业保险待遇。李某关于协议存在重大误解情形的主张,依法不能予以采纳。   对于李某主张的双方之间的协议显失公平。本院认为,根据双方之间解除劳动关系签订的协议内容,双方属于用人单位提出与劳动者协商一致解除劳动合同。   本案按照法定标准塑料科技公司应当支付李某经济补偿金为273****元(1560×12+1560×5.5),本案,双方解除劳动合同后,塑料科技公司根据其公司与李某达成的协议支付李某1********元经济补偿金,与双方未达成协议塑料科技公司需要补偿李某的273****元之间虽有差距,但不能认定为显失公平。   综上,应当认定李某与塑料科技公司解除劳动关系签订的协议书及付款协议合法有效。 童鞋们看看,约定的补偿标准只相当于法定标准的三分之一左右,法院仍认为不是显失公平。 那到底什么情况下才算显失公平?没有答案!文 | 人力资源法律

查看详情

员工能否辞职要经济补偿?

原标题:从总经理助理降职为HR干事,员工能否辞职要经济补偿? 【基本案情】   2012年5月20日,西某乐公司与王某签订劳动合同,约定:合同期限自2012年4月23日起至2015年4月22日;王某同意在总经理助理岗位工作,西某乐公司安排王某的工作地点为总经理助理办公室;年薪税前19****0元,每月发放11****0元(税前)。   2013年7月23日,西某乐公司将王某的岗位从总经理助理调整为人资行政部干事,职位职等薪酬调整至七等9级(每月大约3千多元)。   王某对调岗不同意,当日即将工作移交,并于次日申请劳动仲裁要求公司支付经济补偿。   公司认为,按照法律规定,劳动者提前三十日以书面形式通知用人单位,可以解除劳动合同。王某不服岗位调整即擅自解除劳动合同,缺乏法律依据。   王某认为公司未进行沟通沟通就贴出通知,将岗位调整,且调整后岗位不明确。双方签订的《劳动合同》明确约定年薪和岗位,如果作调整,要协商一致。公司违反《劳动合同》的约定,故应支付经济补偿金。   这个公司从仲裁、一审、二审,一直打到了浙江省高级人民法院。 【高院判决】   浙江高院再审认为:《中华人民共和国劳动合同法》第三十五条第一款规定,用人单位与劳动者协商一致,可以变更劳动合同约定的内容。变更劳动合同,应当采用书面形式。   双方当事人签订的《劳动合同》也约定,在西某乐公司与王某协商一致后,可以变更合同。 本案中西某乐公司未与王某协商一致,即单方变更劳动合同,对王某的岗位及薪酬作重大变动,既与劳动合同的约定不符,亦与法律规定不符。   根据《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条之规定,用人单位未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的,劳动者可以解除劳动合同。   王某在西某乐公司未按照劳动合同约定提供劳动岗位及薪酬的情况下,依法有权解除劳动合同。   本案王某系依据《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条而非第三十七条规定与公司解除劳动合同,公司以《中华人民共和国劳动合同法》第三十七条“劳动者提前三十日以书面形式通知用人单位”的规定为据,主张王某解除劳动合同的行为不符合法律规定,不能成立。   根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十六条之规定,劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的,用人单位应当向劳动者支付经济补偿。   公司无正当充分的理由擅自变更劳动合同,致使王某依据《中华人民共和国劳动合同法》第三十八条之规定解除劳动合同,西某公司依法应当向王某支付经济补偿金。 【法条链接】   《劳动合同法》第三十八条 用人单位有下列情形之一的,劳动者可以解除劳动合同:(一)未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的;   第四十六条 有下列情形之一的,用人单位应当向劳动者支付经济补偿:(一)劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的; 【案例警示】   随意对员工进行调岗调薪,员工以用人单位未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件提出被迫解除劳动合同,用人单位存在支付经济补偿的法律风险。文|人力资源法律

查看详情

同居期间财产权利如何保障

  很多人说,自从《婚姻法司法解释三》出台后,离婚潮高涨、结婚潮渐落,不婚同居成了很多年轻人的首选。不结婚就没有风险了吗?   案例介绍:(文中当事人均为化名,请勿对号入座)   莉娜是个时尚、前卫的女孩子,对早早步入结婚殿堂、相夫教子、业余时间大门不出二门不迈天天围着锅台转的姐妹儿很是嗤之以鼻。   潇洒自由如她,看着身边陆续有姐妹儿掉进离婚的坑里,不单失婚、离婚后还没有得到任何财产就更是不耻,所以她是打定主意誓死不婚的。但不婚不代表不爱,莉娜的男友可是走马观花、百花齐放的。   步入三十而立之年的莉娜玩累了,也想安定生活了,于是从众多男友中找了一个相对靠谱、踏实、对自己好的男友同居了。   同居男友确实对自己很好,两个人除了那一纸婚约,和正常夫妻无异。随着经济条件越来越好,莉娜想换套大房子住的舒适点,于是和男友商量再买一套三居室,把莉娜名下的这套二居室租出去。   因为莉娜作为单身名下已经有一套房屋,再以莉娜名义购房就算第二套了,所以二人决定以男友名义购买三居室。三居室总价800万,莉娜出资400万、男友象征性出资50万,其余房款贷款,但均是莉娜主要偿还。   住上了新房子,两个人感情也挺好,男友提出想要个孩子,自由自在惯了的莉娜不能苟同,她可不想成为身材变形的黄脸婆,两个人因此留下了隔阂。又过了几年,男友觉得自己岁数也大了,应该留个后,再次认真而严肃的和莉娜提出生孩子的事情,遭到莉娜的一贯拒绝后提出了分手。   感情淡了自然就得分开,莉娜倒也没太大意见,可是在莉娜要求男友将三居室过户到自己名下时,男友却翻脸了。他认为这房子在自己名下,就是自己的房子,虽然莉娜有出钱,他可以考虑作为借款还给莉娜,但三居室是绝对不会过户给莉娜的。莉娜面对突然变脸的男友也怒了:当时明明是说好借男友的名义,钱大部分都是自己出的,房子也是说归自己的,怎么一分手就颠倒黑白了呢?   律师解析:   看似简单的生活关系实际蕴含着无数的法律点,一起来看看相关的法律规定:   《婚姻法解释一》第五条规定:未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女,起诉到人民法院要求离婚的,应当区别对待:   (一)1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前,男女双方已经符合结婚实质要件的,按事实婚姻处理。   (二)1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后,男女双方符合结婚实质要件的,人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记;未补办结婚登记的,按解除同居关系处理。   《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》   第二十二条规定:属于事实婚姻的,其财产分割适用本意见。属于非法同居的,其财产分割按最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的有关规定处理。   《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》规定:   第十条:解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理,同居生活前,一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物,可参照最高人民法院(84)法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(18)条规定的精神处理。   第十一条:解除非示同居关系时,同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务,可按共同债权、债务处理。   据此我们可以判断,确认本案中三居室的归属需要明确三个前提:1、莉娜和男友是事实婚姻还是同居关系;2、三居室的购房款是否是法律认定的“双方共同所得的收入和购置的财产”;3、双方购买三居室的真实意思表示是借名还是赠与或借款。这三点是判断房屋权属的关键点和核心点,而实践中则是需要有证据去一一证明的,否则将承担举证不能的法律后果。而同居生活是私密的,如果没有提前做好安排和防范,一旦产生纠纷,提供证据的难度非常之大,很多人因为没有证据哑巴吃黄连有苦说不出。   打官司如同治病,如果病已入膏肓,即使是华佗在世也难以治愈,而打官司亦如此,如果没有任何证据,即使再有理也很难获得法律上的支持。   同居并不是单纯的两个人生活在一起,还涉及到同居期间的财产权利甚至孩子的权利,并非不婚就能避免所有的问题。通观司法实践,同居产生的财产风险并不亚于离婚,计划同居或者已经同居的朋友真的要注意未雨绸缪、提前安排了。文|尹红志律师

查看详情

公司降低社保缴纳标准 员工起诉获赔偿

案情简介:   吴某大学毕业后进入某公司工作。两年后,吴某升任该公司人力资源部经理,月工资提升至每月8000元。他与单位签订的劳动合同中关于社保和福利待遇的条款竟然约定吴某的养老、失业、工伤、生育保险、医疗保险均按当地社会保险局规定最低参保基数投保。   原来,这是该公司的“潜规则”,所有员工无论工资高低,一律按照最低参保基数缴纳社会保险。对于这样的“霸王条款”,其他员工忍气吞声,但吴某不愿保持沉默。2016年,吴某向人民法院提起诉讼,要求与公司解除劳动合同,并要求公司支付相应的经济补偿,人民法院作出判决,支持吴某诉求,判处公司支付经济补偿金1.9万元。 律师点评:   《中华人民共和国劳动法》第九章第七十二条规定:“社会保险基金按照保险类型确定资金来源,逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险,缴纳社会保险费。”《社会保险费征缴暂行条例》第二章第十二条规定:“缴费单位和缴费个人应当以货币形式全额缴纳社会保险费。缴费个人应当缴纳的社会保险费,由所在单位从其本人工资中代扣代缴。社会保险费不得减免。”依法缴纳社保费是用人单位的法定义务,具有强制性,对于社保费用缴纳的标准也有强制性规定,既不属于劳资双方可以协商的范围,也不属于劳动者可以自愿放弃的权利。   根据相关规定,参加基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险的职工按照本人上一年月平均工资确定缴费基数。但对于收入过高或过低的人群,还相应地设定了缴费基数的上下限,即职工上一年月平均工资低于下限的,以下限作为缴费基数;高于上限的,以上限作为缴费基数。月平均工资在上下限之间的,则按本人实际工资收入确定养老保险缴费基数。

查看详情

股权的秘密(1)现代企业转型升级之道

  随着社会的不断发展,传统企业的产权制度已经不能适应现代社会的发展要求,技术型企业以及商业模式的不断创新,企业的发展依托资金会不断减少,依托人力再不断的升级。一家企业最值钱的是股权,最不值钱的也是股权,经营好的企业股权价值会不断的升值,反之,经营不善就会破产倒闭,股权就会是最不值钱的废纸。正因为如此,股权才有这样无穷魅力,它吸引了众多的投资者,技术大咖,管理精英聚合在一起,传造出一个个神奇的财富故事。   一 股权是激励员工利器,也是激励外部资源的法宝   现代企业重视的是员工的自我工作,个人能力发挥,团队配合,个性化发展的能力,这是互联网时代个性化需求发展的必然之路,具备新时代理念的员工,都知道如今的打工都是为自己打工,企业通过员工持股计划,让员工实现自己为自己打工的归属理念,真正发挥该员工的能力到极致,同时,通过股权在能整合上下游业务商,顾客,连接起一个共同的利益群体,运用股权期权,期股,限制性股份,股票增值权,干股,虚拟股份可以使公司实现大市场运作,提升企业价值,实现利益链的共赢。   二 信心是股权经营的核心内容   企业能否发展,主要是依靠全体股东的信心,股权激励主要是激励信心,如果没有信心,那股权就会失去了激励的价值。企业通过股权激励,让全体股东看到公司的价值,让信心转化为强大的生产力。企业还要会巧妙的分配股权,实现股权的平衡,通过股权链接上下游资源,促进营销创新,吸引融资达到企业的最佳的良性生态。比如说股权众筹,消费性股权激励,大大的促进的企业和社会的同步发展。   三 股权架构设计是科学的技术   企业股权以资金为依托,人力资本为基础,整合资源为手段,融合各个方面的渠道最终实现价值最大化。那在这里股权顶层设计就非常重要,随着新公司法对章程中很条款任意性意思表示的修改和增加,这给股权律师带来了新的机遇,股权架构的顶层设计,多层次设计就成了一门新型的法律技术科学,它将成会成为二十一世纪最有研究价值的科学之一。文|安律师

查看详情